Diversos portales y consultoras de prestigio están realizando informes para establecer la caída del mercado después de esta crisis del Coronavirus, las conclusiones son interesantes ya que nos ofrecen datos específicos que no afectan por igual a cada zona, ciudad o tipología de vivienda, y nos ofrecen datos sobre ciudad, zona o el número de transacciones. Las preguntas que nos hacemos en el sector son muchas, el momento es de incertidumbre todavía, pero puede ofrecer pistas para saber cuándo vender, dónde y a qué precio.
El momento es de incertidumbre, la crisis continua.
Según la consultora inmobiliaria CBRE la caída de la venta de viviendas se estima entre un 2-4% para obra nueva y entre un 6-7% en viviendas de segunda mano… pero sin embargo en ciudades como Madrid o Barcelona esta bajada se moderaría y podría están en torno al 1% en algunos barrios de estas ciudades como Chamberí en el caso de Madrid. El crecimiento del precio ya estaba ralentizándose durante el 2019 con respecto a años anteriores, suponíamos que este año iba a seguir creciendo pero no al mismo ritmo, pero el COVID-19 ha conseguido desajustar el mercado y va a influir definitivamente en las transacciones totales: se habla de un 25% menos de transacciones, un porcentaje que asusta.
Pero como siempre, el mercado no funciona igual para todas las ciudades, zonas y tipologías de viviendas. La obra nueva por ejemplo, funciona con una importante preventa, por lo que las construcciones ya en marcha no notarán el momento actual, aunque los promotores actuarán con cautela y probablemente prolonguen las nuevas obras hasta ver cómo se comporta el mercado o cambien su estrategia y construyan para alquilar en vez de para vender.
La obra de segunda mano estaba moderando su crecida en el 2019 con respecto a años anteriores pero continuaba subiendo, además representa el 90% de la oferta. Esta crecida no es la misma en toda España, existen dos grandes mercados cuanto a las provincias: el de las grandes ciudades como Madrid, Barcelona… en el que lo que se estima una caída en el número de transacciones estará entre el 10-15%. Mientras que la caída de estás ventas se verá más afectada en las viviendas de uso vacacional o las que compraban los extranjeros en la zona de costa, este dato ya estaba afectado debido al Brexit y ahora con el Covid-19 promete acentuarse.
El dato positivo es que el mercado de la demanda y oferta estaba ajustado, por lo que no había una sobreoferta: el promedio del 2013 al 2019 era de aprox. 57.000 viviendas vendidas al año, mientras que en la anterior crisis estábamos en 617.000.
En cualquier caso, la incertidumbre y la pérdida de empleo ya se ha notado en barrios del sur de Madrid en estos meses, con bajadas de hasta un 10% en zonas como Vallecas o Villaverde. Mientras que en otros distritos la bajada ha estado en torno al 1%, como las Tablas o Montecarmelo. También se ha percibido un aumento de búsqueda de las casas que están mejor preparadas para teletrabajar ya que disponen de más metros cuadrados por habitante, o las que tienen terraza o jardín. Es decir, esta bajada de precios y transacciones no afectará por igual a todas las zonas y según la población y tipología de vivienda la bajada generada por esta crisis será muy diferente, aunque la situación general afecte a todos.
La bajada de precios no afecta por igual… según zonas y tipología de vivienda
Lo que hemos aprendido de otras crisis es que el propietario que tiene desajustado el precio de su vivienda y se hace fuerte porque percibe llamadas y visitas al principio de poner en venta su vivienda, por lo que decide no bajar el precio, sólo consigue alargar el proceso de venta, perder tiempo y posibles clientes. El propietario que quiera vender deberá ajustar el precio a mercado, aplicar la bajada que exista o que se vislumbre a corto plazo y aprovechar el tirón antes de que el mercado entre en caída definitivamente. En la crisis anterior, las ventas y los precios tardaron en bajar, pero cuando lo hicieron fue demoledor. El propietario que venda pronto y a un precio aceptable conseguirá mejor rentabilidad y menos estrés.