¿Cae el precio de la vivienda? Según zona.

Las tipologías de viviendas, alrededores, localidad, servicios… todo influye en las subidas y bajadas de precio.

Diversos portales y consultoras de prestigio están realizando informes para establecer la caída del mercado después de esta crisis del Coronavirus, las conclusiones son interesantes ya que nos ofrecen datos específicos que no afectan por igual a cada zona, ciudad o tipología de vivienda, y nos ofrecen datos sobre ciudad, zona o el número de transacciones. Las preguntas que nos hacemos en el sector son muchas, el momento es de incertidumbre todavía, pero puede ofrecer pistas para saber cuándo vender, dónde y a qué precio.

El momento es de incertidumbre, la crisis continua.

Según la consultora inmobiliaria CBRE la caída de la venta de viviendas se estima entre un 2-4% para obra nueva y entre un 6-7% en viviendas de segunda mano… pero sin embargo en ciudades como Madrid o Barcelona esta bajada se moderaría y podría están en torno al 1% en algunos barrios de estas ciudades como Chamberí en el caso de Madrid. El crecimiento del precio ya estaba ralentizándose durante el 2019 con respecto a años anteriores, suponíamos que este año iba a seguir creciendo pero no al mismo ritmo, pero el COVID-19 ha conseguido desajustar el mercado y va a influir definitivamente en las transacciones totales: se habla de un 25% menos de transacciones, un porcentaje que asusta.

Pero como siempre, el mercado no funciona igual para todas las ciudades, zonas y tipologías de viviendas. La obra nueva por ejemplo, funciona con una importante preventa, por lo que las construcciones ya en marcha no notarán el momento actual, aunque los promotores actuarán con cautela y probablemente prolonguen las nuevas obras hasta ver cómo se comporta el mercado o cambien su estrategia y construyan para alquilar en vez de para vender.

La obra de segunda mano estaba moderando su crecida en el 2019 con respecto a años anteriores pero continuaba subiendo, además representa el 90% de la oferta. Esta crecida no es la misma en toda España, existen dos grandes mercados cuanto a las provincias: el de las grandes ciudades como Madrid, Barcelona… en el que lo que se estima una caída en el número de transacciones estará entre el 10-15%. Mientras que la caída de estás ventas se verá más afectada en las viviendas de uso vacacional o las que compraban los extranjeros en la zona de costa, este dato ya estaba afectado debido al Brexit y ahora con el Covid-19 promete acentuarse.

El dato positivo es que el mercado de la demanda y oferta estaba ajustado, por lo que no había una sobreoferta: el promedio del 2013 al 2019 era de aprox. 57.000 viviendas vendidas al año, mientras que en la anterior crisis estábamos en 617.000.

En cualquier caso, la incertidumbre y la pérdida de empleo ya se ha notado en barrios del sur de Madrid en estos meses, con bajadas de hasta un 10% en zonas como Vallecas o Villaverde. Mientras que en otros distritos la bajada ha estado en torno al 1%, como las Tablas o Montecarmelo. También se ha percibido un aumento de búsqueda de las casas que están mejor preparadas para teletrabajar ya que disponen de más metros cuadrados por habitante, o las que tienen terraza o jardín. Es decir, esta bajada de precios y transacciones no afectará por igual a todas las zonas y según la población y tipología de vivienda la bajada generada por esta crisis será muy diferente, aunque la situación general afecte a todos.

La bajada de precios no afecta por igual… según zonas y tipología de vivienda

Lo que hemos aprendido de otras crisis es que el propietario que tiene desajustado el precio de su vivienda y se hace fuerte porque percibe llamadas y visitas al principio de poner en venta su vivienda, por lo que decide no bajar el precio, sólo consigue alargar el proceso de venta, perder tiempo y posibles clientes. El propietario que quiera vender deberá ajustar el precio a mercado, aplicar la bajada que exista o que se vislumbre a corto plazo y aprovechar el tirón antes de que el mercado entre en caída definitivamente. En la crisis anterior, las ventas y los precios tardaron en bajar, pero cuando lo hicieron fue demoledor. El propietario que venda pronto y a un precio aceptable conseguirá mejor rentabilidad y menos estrés.

Home Staging inmobiliario: la casa a escena.

Cuando un futuro comprador entra en una vivienda hay que saber mostrarle las posibilidades que esta le ofrece, la adecuación a sus gustos, la adaptación a sus necesidades… y para que todo este proceso sea más fácil y los compradores tengan una mejor imagen de la vivienda se usa una herramienta de marketing llamada Home Staging. Este nuevo concepto ya se usa desde hace años en Estados Unidos, pero en España es de reciente implantación. En definitiva, estamos preparando la vivienda para un casting y nuestra vivienda debe brillar para facilitar su venta.

Y la magia llega al romperse las ventanas en luz

Esta metodología se ha consolidado en la compra de viviendas, con datos que demuestran que se venden más rápido y mejor que las que han sido transformadas por Home Stagers. A veces este proceso se hace para realizar las fotos de la vivienda que se colgarán en los portales inmobiliarios, webs, buscadores o páginas en las que se comercializan la compra-venta inmobiliaria. Esta técnica también requiere de un buen fotógrafo que conozca las técnicas para realizar fotografías que saquen todo el partido al inmueble. Con este proceso se pretende generar el máximo de visitas posibles mostrando la vivienda con las mejores posibilidades para que la percepción del futuro comprador sea decisiva a la hora de tomar la decisión de compra. También se realiza el home staging para causar buena impresión a las visitas y comprueben in situ, las opciones de decoración, la sensación espacial, las posibilidades de distribución o posibles reformas.

Los Home Stagers son profesionales que realizan labores de preparación, adecuación y decoración de las casas para su venta o alquiler. En los casos en que las casas están vacías, la labor consistirá en usar muebles de cartón especialmente diseñados para este método, que consiguen un efecto sorprendente, hogareño y atractivo. Además, se decora con complementos textiles y accesorios que dan un toque moderno y cálido a la vez.

En algunos casos también se puede recomendar hacer una pequeña reforma en alguna parte de la casa para que el futuro comprador ya vea el resultado, esto se hace cuando la vivienda tiene habitaciones muy anticuadas y no conseguimos a través de la decoración que se visualice el resultado y en definitiva que se la vivienda se venda.

Vivienda reformada para su venta por los profesionales de Begara Luxury Real Estate.

En los casos en el que la vivienda está amueblada y todavía habitada, se aplican otras técnicas que tratan de restarle el componente emocional que existe en ellas, generar espacio si es necesario y ordenar para despejar objetos antiguos o personales, o aplicar algún efecto de iluminación que genere sensación de amplitud y luz. Naturalmente, se ventila la casa y se perfuma con un ambientador. Estos pequeños detalles son muy valorados y en ellos reside la elegancia y el saber hacer de un buen Home Stager.

El coste del home staging es mínimo al lado de las ventajas en tiempo y en precio de venta, es en definitiva una inversión que se debe valorar si queremos sacar el máximo partido a viviendas vacías, antiguas, habitadas o reformadas. Se eliminan los motivos de regateo del precio final en muchos casos.

Dormitorio vacío decorado con muebles de Home Staging por el profesional de Begara Luxury Real Estate.

En definitiva, esta es una herramienta a valorar en el caso de la venta de inmuebles que necesitan una ayuda para mostrar todo el potencial, una forma profesional de mejorar las ventas a tener en cuenta por inmobiliarios y por supuesto, el home staging es un recurso interesante para vender más rápido y en precio.

Fotografía inmobiliaria: la clave para captar clientes.

Estamos en la era de la imagen, las fotos, lo vídeos… seamos realistas, un casa entra por los ojos. Cuando buscamos casa contemplamos muchos escenarios: situación, precios, características… pero una vez cerrado el círculo hacemos una selección de viviendas que o te enamoran… o no hay nada que hacer. Y todo este proceso pasa por VER la casa. Y antes de hacer una visita, sin lugar a dudas, nos vemos todas las fotos que se publican de la misma, los vídeos y si es posible un Tour Virtual.

“…una buena foto aumenta las visitas y las probabilidades de venta.”

Transformar la foto de un comedor en la foto de tu comedor


Para que estas fotos impacten deben estar hechas con mimo y con mucha profesionalidad, porque los ángulos, la luz y los detalles pueden transformar la foto de un comedor en la foto de tu comedor. Sacar partido a la casa consiste en un primer momento en mostrar todo su potencial porque está comprobado que una buena foto aumenta las visitas y las probabilidades de venta.
Un fotógrafo no sólo controla los ángulos y la luz, también que la resolución sea la adecuada, que en enfoque sea el correcto, que la perspectiva sea vistosa. El fotógrafo puede tener nociones de decoración e incluso hacer de algún retoque o retirar algún objeto personal. Además, una vez realizadas las fotos la mayoría de los profesionales toca valores en el ordenador para que la foto alcance su máximo potencial. En ningún caso se trata de mostrar algo irreal, simplemente se trabaja para que la casa luzca en todo su esplendor y el futuro comprador pueda ver algo que él quiere y necesita.


La fotografía tiene mucha importancia en un sector en el que una mala foto puede dejar sin visitas una casa estupenda, así de simple. Si observamos los portales inmobiliarios la mayoría de las visitas hacen una búsqueda y lo primero que miran son las fotos, antes de comprobar datos concretos o leer el texto descriptivo.
La orden en el que mostramos las fotos también puede ser la clave para mejorar el posicionamiento, la primera foto es fundamental para captar la atención. En muchos casos los profesionales no suben directamente las fotos a los portales sino que lo hacen a través de un CRM especializado. Estas plataformas ofrecen muchas posibilidades y la mayoría están pensadas para que las fotos pueden subirse en la calidad y resolución adecuada. Pero debemos tener cuidado y ver el orden en el que ponemos las fotos en el CRM y la primera foto, ya que será así como se mostrará en todos los portales.
Naturalmente, la casa es importante, pero los alrededores, las vistas, el jardín o terraza, las zonas comunes de la finca si las tuviera, el portal, trastero, garaje, ascensor… todo suma. La persona que quiera vivir allí valorará conocer el entorno, las posibilidades de habitabilidad, el tipo de calle, de zona… y si esto se refleja con buenas fotos no suma, multiplica.

Hacer una foto de una terraza no es sólo mostrar el espacio o las vistas, es mostrar también detalles que hacen que queramos tener plantas en esa terraza o tomarnos una copa de vino viendo la puesta de Sol. Enseñar una terraza vestida con los muebles de jardín de verano (aunque sea invierno), o mostrar la perspectiva de la piscina para que sepamos qué es lo que sentiremos cuando nos bañemos, son fotografías que generan experiencia de cliente, antes incluso que hayamos visitado la casa. Un portal elegante, una plaza de garaje sin columnas, son detalles que si sabemos mostrarlos incrementan el valor de una casa y su interés.

“si esto se refleja con buenas fotos no suma, multiplica.”

Cuando dicen que una casa te entra por los ojos, es que una casa convence por sus imagen, por sus rincones, por sus detalles… y nada mejor para conseguir transmitir esto que unas buenas fotos.

¿Terraza o jardín? Keywords claves en la búsqueda de casa después del confinamiento.

Casi dos meses en confinamiento en casa, pero no todos han vivido la misma experiencia. Algunos han vivido un “encierro” cinco estrellas en el que han podido salir al jardín, respirar, tener espacio para jugar, hacer ejercicio o simplemente tener sensación de libertad, pero otros no… y esto nos ha hecho plantearnos cómo queremos vivir, nuestras prioridades han cambiado a la hora de buscar casa. Y esto se refleja en los datos de búsqueda y demanda:

La demanda de una tipología de viviendas independientes a las afueras de las grandes ciudades con jardín se ha disparado un 36% (Fuente Fotocasa), este dato contrastado con el descenso del 14% que ha sufrido desde Enero la búsqueda de vivienda nos da una idea de que no todo el mercado se comporta igual en un momento tan drástico como este. La experiencia de estar tanto tiempo en casa nos ha generado la necesidad de disponer de un espacio ajardinado o una terraza con vistas. Muchos ya se han lanzado a buscar otra forma de vida, otras prioridades se han impuesto a la “comodidad” de estar en el centro, la búsqueda de casa ha comenzado… ¿qué tipología de vivienda cumple los requisitos?

Confinamiento cinco estrellas: chalet unifamiliar con jardín.

Las búsquedas que más han subido han sido Chalet, Finca rústica o chalet adosado, esta tipología de viviendas no se suele dar en el centro de las ciudades, y se se da, el precio no lo puede pagar cualquiera. Por lo que la búsqueda se intensifica en las afueras de las ciudades, municipios como Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón, Valdemorillo o Villanueva del Castillo han aumentado su interés inmobiliario gracias a sus zonas verdes, sus posibilidades de acceder a chalets a un precio mucho más moderado.

Según el diario.es, Boadilla del Monte se encuentra entre los 10 municipios de España con los hogares con más metros cuadrados por persona (ranking de mayor superficie media por miembro del hogar): 52,17 m2. Un espacio muy valorado si queremos teletrabajar tranquilos, estudiar, dar clases… ese tipo de cosas que hemos comenzado a hacer masivamente. Y que son más llevaderas si las viviendas tienen luz, amplitud y exteriores: jardín o terraza.

Boadilla del Monte entre los 10 municipios de España con mayor superficie media por miembro del hogar.

Ranking Diario.es

Esta situación excepcional no sólo ha disparado el interés por ese tipo de viviendas sino que también ha disparado el alquiler por las mismas, además de subir el interés por alquilar durante el verano viviendas con jardín y piscina. Los chalets están de enhorabuena y los municipios con zonas verdes en alza. Ahora las búsquedas en portales inmobiliarios reflejan un aumento de búsquedas que incluyen el filtro terraza o el filtro jardín (datos Fotocasa) ¿opción indispensable después del confinamiento? El tiempo lo dirá, pero hoy por hoy seguro que todos apreciamos mucho el tener un trocito de libertad.

En Begara Luxury tenemos claro que estas “nuevas” prioridades, sabemos que las personas están buscando jardín, espacio y vida, porque la demanda de nuestras casas ha aumentado. La tipología de vivienda de las urbanizaciones históricas de Boadilla del Monte cumplen estos requisitos y mucho más, ya que el municipio ofrece calidad de vida con sus amplias avenidas, zonas verdes, colegios, gastronomía… un lugar dónde vivir confinados y por supuesto, en libertad.

Luces inteligentes, otro concepto de lujo tecnológico en el hogar.

#BegaraLuxuryRealEstate os presenta las luces que aprenden… la marca Nanoleaf, ha presentado en Las Vegas nuevos modelos de luces que aprenden y analizan nuestro comportamiento para ofrecernos una experiencia Ad Hoc. Si ya el resto de su repertorio era singular, las nuevas propuestas prometen decorar las casas más innovadoras con una experiencia cromática y estética especial que se encienden gradualmente cuando alguien entra en la estancia o ofrece una variedad cromática acorde a nuestros gustos. Sus opciones son mucho más que luz, son opciones decorativas modulares que se adaptan a cada estancia de nuestra casa.